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【绿庭视界】公募基础设施REITs重磅来袭,REITs即将扬帆起航

2020-05-07

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2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,同时证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿),二者对公募基础设施REITs的试点范围、项目要求、融资用途、产品设计等方面做出相应规定,标志着国内公募REITs拉开序幕。



本期,绿庭视界将为大家盘点《通知》及《指引》中的核心内容,并尝试为大家剖析未来国内公募REITs的发展路径。




目录

  • 公募REITs核心要点


  • 与类REITs的对比


  • 公募REITs展望




1、公募REITs核心要点


从《征求意见稿》具体内容看,国内公募基础设施REITs在运作方式、收益分配、杠杆限制方面的规定与国际接轨。其中,收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%,与国际一致;借款总额不得超过基金资产的20%,杠杆限制比其他国家REITs严格。


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绿庭视界认为,国内公募基础设施REITs的交易结构和国际模式存在差异。在现有法律制度和实践背景下,“公募基金+ABS”成为公募REITs阻力相对较小的模式,与国外REITs采取公司型或信托型有所差异。




2、与类REITs的对比


国内已发行的产品部分符合了国外REITs的标准,但在交易结构、运营方式、收益分配等存在差异,因此称为“类REITs”。截至2020年4月30日,存续的类REITs共68只,发行额合计为1271.97亿元。其中,基建类的收费路桥类REITs有3只,发行额合计109.9亿元,占比8.64%。


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据权威机构的观点,公募REITs与类REITs的主要区别有:

一、类REITs交易结构体现了固定收益属性。

原始权益人或其关联方认购次级,而外部投资者认购优先级,优先级享有固定收益。同时,类REITs采取多样化的增信措施保障优先级现金流。

二、优先级/次级分层,多种增信措施保障优先级现金流。

类REITs通常采用优先级/次级分层,原始权益人或其关联方作为劣后投资者,认购次级资产支持证券,而外部投资者认购优先级,享有固定收益。同时,类REITs还采取多样化的增信措施保障优先级现金流。

三、公募基础设施REITs引入公众投资者,并增强流动性。

目前类REITs投资者范围较小,且私募发行,投资者一般只能在开放期选择回售,产品流动性弱,导致产品近几年数量和规模增速缓慢,市场很小。公募REITs的试点,最核心是解决了类REITs的痛点,即参与者少和流动性弱的问题。


绿庭视界认为,对于投资者来说,国内公募基础设施REITs最核心的关注点是提供了极大的流动性,未来必将成为与股市、债市等具有同样吸引力的投资工具。



 

3、公募REITs展望


据权威机构的观点,公募基础设施REITs长远发展,可能有两个问题仍需解决。


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绿庭视界认为,未来随着管理人问题与基础设施REITs的供需匹配问题等得到解决,我国REITs市场将更加广阔,产品将更加丰富。




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结语



中国版REITs先以基础设施REITs的形式进行试点,既符合我国当前的国情,也有益于在实践中不断探索中国特色的REITs制度。相信在监管机构的不断推动、试点产品的顺利发行之后,更多的基础资产类别能够纳入到REITs的体系中来,使得我国的REITs产品结构逐步向发达市场靠拢,REITs投资市场也将更具吸引力。


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