观点地产网 （2019年11月16日·上海）两节企业课堂、五场精彩讨论、十二个主题演讲，2019观点商业年会全体大会历时两天，在上海正式圆满闭幕。

在“趋势·存量物业新局”的主题讨论会上，绿庭投资董事兼副总裁林鹏程先生受邀参加，与来自海内外商业地产的发展商、投资商、运营机构、金融机构等代表共同探讨存量物业新局。

（左起：余燎、潘韬、杨斌、蒋云海、林鹏程、辛长征、叶建成、李川北）

主持嘉宾

余燎  强劲资本联合创始人

讨论嘉宾

潘韬  信韬商业投资管理有限公司董事总经理

杨斌  上海百联资产控股有限公司副总经理

蒋云海  印力集团上海城市活力中心总经理

林鹏程  绿庭投资董事兼副总裁

辛长征  远洋资本总经理助理、投后运营业务董事总经理

叶建成  仲量联行中国及华东区投资部总监

李川北  BEICapital合伙人兼董事总经理

精彩对话摘要

余燎：现代商业，涉及到商场、购物中心、办公、物流方方面面，在存量资产领域里面还有什么机会吗？或者吸引你们的点是什么？

潘韬：成立信韬资本后经历了两个阶段。第一个阶段，按照传统思路，收购存量资产商业，通过运营改造让价值提升，希望以后有更高的价格出手。但第一阶段的问题是资金和资产都很贵。第二阶段，与地方政府合作，中国真正存量资产的大地是在地方政府，只有通过这样的合作来进行运营，这让我们摆脱了资产高和资金高的压力。中国是一个地方政府主导的市场和社会，这是很好的机会，民营企业配合地方政府做这些存量资产的盘活是非常有机会的。

潘韬 信韬商业投资管理有限公司董事总经理

杨斌：比较理解潘总的体会。因为国企本身在中国这个资本语境之下，资金成本和资产成本都双低，这一点是我们的优势。百联在上海就有数百万方的存量，几百处物业，而且历史物业相对来讲处在比较核心的位置。存量资产都在体制之内，尤其优质的。但是对于体制内的来讲，他也同样需要专业的运营，来把这些存量的物业价值挖掘出来。结合百联自身优势、运营团队和产品线，比较看好存量未来。

蒋云海：这几年存量确实是一个风口，我们自己来看存量物业有它的机会点，本身区位比较有优势，建筑层高、交通便利性，这是一个大的机会。反过来讲既然是存量，会有一些历史的原因，比如说产权的清晰度、建筑格局或者基建不是特别符合现代商业的实用功能，这里面确实是有风险。我们觉得存量物业的提升是机会性的，确实有一定的风险，因为需要投入一定的资本再改造。法律法规上，大家都知道目前的存量项目旧改，目前规范化的报批程序，希望能够推动这些，从而使存量的物业发挥更大的价值。

蒋云海 印力集团上海城市活力中心总经理

李川北：中国将慢慢进入存量资产的年代，意味着增量要慢慢退出或者减少。房地产是现金流，它是一个投资的工具，有现金流才有投资价值。我觉得存量资产一定要增加当期性。随着各个参与方认知的差距缩短，以及法律法规和认知到位，将来这个活会干的容易一点，现在大家挺不容易的。

林鹏程：如果能突破两个方向，将会对物业的价值有明显的提升。第一个方向是改变物业原来的经营方式。以绿庭投的工业用地物业为实例，结合市政府的政策，因势利导，将工业用地用于长租公寓报批，资金回报率可达13%以上。第二个方向是在改造过程中，如何合理使用公共区域的面积，增加可以使用的产生坪效的面积，这在整个存量改造里是非常重要的环节。当然，通过改造提高租金的单价，需要付出很大的努力，要有精细化的管理，还有改造符合时代的潮流。虽然难，但却是好的思路。

林鹏程 绿庭投资董事兼副总裁

辛长征：补充一个观点，专业的人做专业的事，对物业的价值评判，包括如何做成一个匹配的二次定位。包括一年半到两年的改造过程，也包括未来三到四年的运营过程。大量的私有业主自发性的改造，但由于不够专业化，导致对二次定位把握的偏失、设计定位，到后期运营，都差强人意。存量行业，应该是强者愈强，在大浪淘沙的过程中，涌现出一批能够找准项目、找准改造方向，匹配这个项目未来的量体裁衣精干的改造团队。

叶建成：我们主要是做存量房的，通过过去十几年的观察，中国存量房市场的体量又庞大了。从交易量来讲，十年前一年的交易量是一两百亿，但今年到年底是过一千亿的存量房大宗交易，连续保持了四年，所以今天的存量房市场是一千亿的。地产资金存量房的资产管理是一个行业，从交易量来讲已经是千亿了，在中国这样的千亿市场里面是存在的。投资经营机构是地产的经营管理公司，在未来十年肯定有很大的增长。中国投资市场跟国际市场越来越接轨，国际投资市场是机构性为主导的投资者把持的，在中国过去都是小的投资者。最近我们做了一个统计，在上海机构投资者买家和机构投资者卖家做一个比例的话，今年有40%左右，市场好的时候有70%，代表我们投资市场往机构性的发展。如果买家多的话，三年之后卖家的机构投资者也会多，投资人买完两三年就要出货了，现在投资机构都集中在高机会上，我觉得未来中国最大的机会是长期持有，每个买家都想超低是没有意义的，要有不同的投资回报率，让市场有一个生态。

叶建成 仲量联行中国及华东区投资部总监

余燎：刚才这一轮大家在聊存量，有困难也有机会。接下来谈的事情是开发商这么多年可以这么快的周转，赚这么多钱，因为他退出很快，日清、秒清，做的所有产品不怕卖不出，这在国外是不存在的，既然资本已经进来了，假设你入局了，你打算怎么退呢？这是一个值得资本思考的问题，我们把存量过渡到资本端，我们反过来，建成后，怎么退？

余燎 强劲资本联合创始人

叶建成：我们发现在退出的项目里面，最多的是办公楼，第二个是服务公寓，退出不是因为它稳定成熟，是因为人家买来可以享受，第三个退出最糟糕的是商业。现在还没看到有案例的退出是长租公寓。现在市场上有一个纠结，到底应该要做好去卖给别人，还是就打烂它再卖给别人。看到成功改造办公楼退出的，原因不是改造的好，而是市场升值的空间，没办法知道什么样的态势。整体市场处于1.0的版本，肯定会往2.0版本发展，像长租公寓。我司最近在日本帮黑石出售了八十多亿的项目，卖给了德国的保险公司，收益稳定。中国以后也会往这一条路去走的，建立一个打包的方式。中国人口多，租赁需求也是一个风口，只不过退出还不是风口而已，但这个还是一个机会。

辛长征：远洋资本通过搭建股权型基金，囊括了存量项目，这是第一步。第二步将和远洋集团共同发起已开发成熟的核心物业基金，面向海内外募集。改造型基金周期较长，强调管理机构的专业性。存量的改造，从宏观区域到微观区域，各类改造的匹配同样依托于专业性。

辛长征 远洋资本总经理助理、投后运营业务董事总经理

林鹏程：绿庭在国内外都有针对存量的投资。在国内，募集资金对资本回报率的要求是很高的。企业对外借债达8%-9%，如果单从资金回报率考虑，不可能满足这个要求，大概率的人在做存量物业的时候希望在轻租的状态下进行交易。美国和国内有不同的地方。我们在美国有些存量的出售型公寓投资，相比于国内住宅开盘前，已经有50%的认购量。在美国市场，基本上刚开盘的时候只有5%的认购量，然后每个月去化几套。当住宅的风口过了以后，未来中国可能也会发展到那一步。绿庭在存量投资上的原则就是，在项目过程中不能出现资金断裂，要保证资金足额覆盖管理成本，不能有额外的资金投入。未来中国的市场会变，无论是退出，还是大众交易的买家越来越多，包括社会融资成本的下降，造成持有型投资会成为市场的主流。做存量投资最起码的要求就是所有运营收入要覆盖所有的运营成本和资金成本，这是最起码的要求。

李川北：国外市场相对成熟。国外已有保险公司在商业地产改造物业后接盘。中国市场未来也会趋向这一形式，但当前未能达到，需要满足三个条件。第一个是要有共同的认知，第二个是要有东西给他们接盘，第三个是需要我们，我们能把一个物业通过改造产生稳定收益，还可以持续地进行资产管理，让他们保持这种状态。当然，还需要把这些物业攒起来，不是单个单个的。有这三个条件，我觉得下一步一定可以形成退出的机制。

李川北 BEICapital合伙人兼董事总经理

蒋云海：从大的环境来讲，资本的投资回报预期这两年是在下降的，是有益于大家做长期稳定的投资回报。第二个无论存量物业还是持有物业，其实看的是整个长期的成长，不同的资产也有不同的退出渠道。比如存量改造，没有产权，也谈不上退出，无非就是赚价差，也可以通过开发阶段的供应链，追求稳定的租金回报率。另外一点金融需要一个生态，不同的时期有不同的喜好，需要从原来的高额回报变成一个稳定安全的回报，这一点是未来的方向。最终最重要的是经营的物业是否能有一个足够安全、足够稳定的现金流，因为它不是资产，需要靠现金流，所以经营更重要。

杨斌：从REITs的角度来看，IPO的感受特别深，无论是市场还是监管机构要看资产的质量，第二个就是有没有非常专业的运营水平，给到长期稳定的回报。这两点围绕一个平台，无论是业主还是运营商，要有两种能力，一个是你的经营能力，一个是你的资本能力。它最终会把整个社会的资本纳入到这个体系里面来，包括个人投资者，一些小的投资者都能参与到商业地产的整个运营，以及升值的过程中来，才会让整个市场有一个良好的循环和周期，也就传导到上游。你从运营端到获得端都能够比较规范的、专业的在这个行业里面，参与整个市场的发展，上海每年过千亿的交易额，但在全球城市里面排二十几位，这还是退出通道不够规范，我认为未来REITs是我们很重要的发展方向。

杨斌 上海百联资产控股有限公司副总经理

潘韬：关于退出的问题，我讲两个方面，第一个方面是方法论的问题，以退为始，能不能想好退出机制取决于你对业务的判断能力，要相对比较精准，要有80%的准确性，这是一个方法论的问题。第二个是我个人体会，要防止资本错配。财政资金、国有资本、国外资本、民间资本，不同的资本它的偏好是完全不一样的，如果你把错误的对象引入了这个项目，这个结果会非常残酷的。像大家谈的“3+2”、“5+2”，如果把民间资本引入一个“5+3”的项目，他杀了你不可。同样有的项目引入了财政资本，他就不想退了，所以要避免错配，尤其在中国现在的金融环境和现代发展阶段。大家都知道我们的存量资本退出还远远没有完善，最后所有的完善都取决于REITs的大规模实施，在这种条件下最可怕的事情不是团队专业能力的问题，资本的错配远远大于团队专业能力。