【绿庭视界】高标仓,后疫情时代物流地产的发力点
2020-06-04
国内疫情渐渐平息,大部分城市慢慢恢复了往日的车水马龙,但国外疫情却有了暴脾气,确诊人数节节攀升。无论国内还是国外,在这场抗疫大战中,你会发现物流是名正言顺的背后英雄。补给隔离期居民大量生活用品,运送医疗物资,支援国外物资,哪里都离不开它。因而疫情对于物流地产行业的总体影响可谓是危机并存。
本期,绿庭视界将为大家盘点近期物流地产行业的最新动向,并为大家剖析近期房企在物流地产领域的发展路径。
目录
物流地产的特性
物流地产市场发展方向
房企入局物流地产的路径
高标仓的管理难题
01
物流地产的特性
物流地产,简单来说是存放货物,中转货物、分发货物的空间,空间中会包含货物的储存、装卸、包装、流通加工等,为了实现货物从供应地到接收地的流通,运输、配送和信息管理是其中的必要配套服务。
当前物流地产主要依赖租金收入,即靠空间挣钱,不过目前这个空间供应不太充足,所以租金持续上涨,全国主要城市的物流仓库空置率持续下行。
与此同时,物流地产展现出优异的资金回报率,势头强过写字楼、商铺等标的物,据相关业内人士表示,2019上半年全国主要城市不动产投资中,物流的收益率最高,前景明朗。
绿庭视界认为,正是有这么诱惑的发展前景, 所以诸如一众头部房企逐步进入。而未来随着参与玩家的增多,行业投资回报率可能会有所下滑。
02
物流地产市场发展方向
物流地产的发展态势看起来好,房企却不能盲目乐观。从总量看,我国物流地产存量并不低,约为9.55亿平米,但是优质物流设施占比仅约5%。因而必须注意到市场主要缺的是高标仓。
经此一“疫”,传统零售如超市、便利店、生鲜店的线上线下一体化呼声更大,尤其是2小时内的配送更是推动着前置仓的应用,且冷库的需求也显突出。此外受产业升级因素影响,高新技术和装备制造业的物流需求也稳步提升。
绿庭视界认为,这些都透露出一个信号,高标仓需求增加,而高标仓需要满足高效、及时、便捷等特点。因而不得不提及万科,其高标仓规模已达到全国第二,其已逐步发展成为物流地产的头部玩家。
03
房企入局物流地产的路径
在发展的如火如荼的物流地产领域,房企是如何进入的呢?房企入局物流地产多通过收并购、入股、合作开发等方式,进入之后,短时间内主要还是发挥特长做建造,有了项目之后补足自身的物流运营服务能力。在招拍挂市场拿地机会不多的情况,房企可借鉴过往企业的方式:
绿庭视界认为,上述模式一定要注意不能违背城市总体规划。有些土地闲置时,地方政府并不会过分关注,当需要进行再开发利用时,政府就会实施各类监管,为避免出现拿了地后不能顺利开发,一定要先搞清楚土地的使用性质。
04
高标仓的管理难题
高标仓如何管理呢?首先就是高标仓的货物周转快,从具体的存货周转数据来看,现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%,库存 SKU 能够达到传统仓储的 10 倍。其次拣选效率高,搜索清点货物时间比传统人工方式减少 95%。此外实现货物的快周转,帮助客户减少库存资金占用,也能提升自己的仓储坪效。而要实现这些,必须做好以下几件事:
绿庭视界认为,其中冷链中生鲜冷链、医药冷链尤为引人注目,特别是在这次疫情期间对于生鲜的需求达到顶峰,同时毛利润高的医疗冷链也是待挖掘的蓝海之一。
结语
2020年初的新冠疫情对我国国民经济及社会生活造成了深远的影响,但值得欣慰的是我们已经逐步走出疫情的阴霾。守得云开见月明,相信在疫情期间大放光彩的物流行业也会为物流地产带来勃勃生机,未来物流地产的行业发展将是前途光明的。